[GWH] 德國租屋二三事
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在德國簽訂租賃合同之前應該注意什麼？
Wohngemeinschaft（簡稱WG）合住公寓簽合同有兩種方式，一種方式是一個主要租房人（Hauptmieter）和房東簽訂合同，這個主要租房人也可以稱作二房東，其他租房人就都屬於二手租房人（Untermieter）。針對房東，主要租房人要負所有的法律責任。比如，如果有一個二手租房人沒有交房租，那麼從法律上講，房東不用自己去找這個二手租房人，而是應向主要租房人索要房租，主要租房人再去找那個人要錢。
如果一個二手租房人要搬出去，那麼他只要針對主要租房人解除住房合同就可以了，不用通過房東。但是如果主要租房人要把一個空房間租出去，那麼必須要得到房東同意，房東也好了解這個二手租房人的各方面條件如何，是否有經濟實力等等。除非租房合同上明確寫著不需要房東同意就可以轉租，其餘情況下都無法繞開房東。
另一種簽合同方式就是所有的租房人一起和房東簽租房合同。如果有人不交房租，那麼其他二手租房人都有義務將房租補齊。比如一個合住公寓裏有三個人，一個人不交錢，那麼房東有權向另外兩個人索要第三個人的房租。如果有兩個人不交房租，那麼房東有權向第三個人索要所有房租。所以如果想和其他人一起租合住公寓的時候，一定要確定合住的人肯定能交得起房租，而且不會不負責任地一走了之。
仲介
很多屋主為省去麻煩會委託仲介公司。仲介費用一般為2個月冷租。房子地段
離上班地點遠近，附近的診所，交通便利狀況，交通噪聲以及可能的潛在噪音源（例如附近的餐館或夜生活活動場所）。一般白天因為很多都空巢上班去了會顯得更安靜一些，不要被這個假象迷惑。而下班回來是否會有真正的私人空間才是最需要考慮的問題。日照
平面圖上最好表明朝向，這樣在 Besichtigung 時順便即可了解一天不同時段的日照情況。朝向東北的房子早上有陽光，西南的是下午和晚上有陽光。盡可能避免完全沒有日照的房子。房子的裝備情況
屋頂牆壁是否有發霉的狀況，門窗是否嚴實，衛浴設備是否完好，有潮濕嫌疑的房子還需專業機構測量。租屋法令變更！
房東不得要求Schönheitsreparaturen （重新粉刷再退租）
http://www.anwalt.de/rechtstipps/neue-bgh-rechtsprechung-zu-schoenheitsreparaturklauseln-az-viii-zr-viii-zr_067748.html
租屋附加費
附加費一般含水（冷水，熱水，排水）費，供暖，垃圾費，清潔費以及房屋及配套設施的修繕費用。 租房是可以詢問清楚這部分費用的組成。暖氣費一般要超過整個附加費的一半。現在很多房子都有能源消耗證明，這樣可以大致估算一下可能產生的大致附加費用。德國 Betriebskosten 每月大約在2- 2,9歐/ m2。技術裝備是否適配
例如是否有洗衣機接口，電視接口，煙霧警報，插頭是否足夠等。飼養寵物
可和房東協商。合約和交接
盡可能帶上朋友一起簽合約和交接房，以便以後發生爭執可提供支持證人。德國有關出租房的法律及法規相當詳細，由於在房東與房客之間，房客是弱者，法律和法規主要是保護房客的利益，涉及方面很多，以下4個方面很重要：
- 解除合同的期限大都是在合同到期3個月之前，並且要書面通知對方，如果不通知則合同繼續生效。但是，德國法律規定，如果房客解約，不必申明理由，而房東則必須說明理由。這樣，就防止房東看到租金上漲覺得吃虧而解約。
- 租金合同中都規定了租金金額，有的是暖租，有的是冷租（基本房租、其他的水電氣和暖氣費用另算）。租戶不是直接交現金給房東，而是通過銀行轉賬。按理說，租金都規定得明白清楚，不應該有爭執，但也不盡然。比如說，房東可能發現，在暖租情況下房客水電氣等費用過高，而要求提高租金等。對於爭執，德國法律大都保護房客利益。
- 房屋需要修繕而房東遲遲不做這時房客有很多選擇：要求減少租金。自己請人維修，而費用由房東承擔。甚至可以提前解除合同。
- 住進去發現新問題比如說對於房子的大小房東有虛報不實的行為，或者出租房屋有只有房客入住後才能發現的問題影響使用，房客有權要求減少房租。
二房東
還要問是否有合法分租 Untervermietungserlaubnis 許可，否則他/她會被解約趕走，你也有麻煩。搬家
租戶必須對自己過失造成的損壞作出補償。例如在白色地毯上濺上紅酒漬，地板上有鑽孔，或是貓抓痕，水槽有裂痕......房東有權要求賠償。類似這樣的事情最好的方案是購買責任險，由保險公司將這些個人過失細節搞定。透過 Deutsche Post 寄包裹的方式搬家
1. DHL 德國境內 Paket 單純以尺寸和重量來算http://www.dhl.de/de/paket/preise/preise-national.html
2. 請郵局的人在指定的時間 (Abholung mit Zeitfenster) 來收
Abholung 一個 Sendung 不管幾件只收一次，除非超過某個件數，不過基本上多件一次 abholen 都算是滿划算的
3. Paket 的寄送本來就是可以 verfolgen 且需要被簽收的，所以不需要再用einschreiben
4. Online Frankierung
申請帳號後就可以直接在網上買"包裹單" ，都會比在郵局現場買便宜。譬如郵局現場6,99的 online買只要5,99，然後online也可直接 buchen Abholung 線上付款後就把包裹單印出來 一一貼在你的包裹上，然後等他們來取(如果有訂abholen) 就可以了。
用DHL來寄當然滿方便的，速度也很快，不過如果還有其他家具類想一起搬，譬如床墊和腳踏車，當然還是要搬家公司才行，建議可以在eBaykleinanzeige找找 應該也可找到不貴的。
以下為一般常識﹕德國租房法律有其立法原因和互動規則。
租房者(房東或被委權者包括物業管理公司) 有詢問權 nach Auskunft。找房者有 Auskunftspflicht，必需誠實先填問卷Fragebogen。Selbstauskunft內不實的回答會導致日後合法的解約通知Kuendigung。租房者為避免追租欠租的麻煩會有Bonitaetspruefung。租房者可要求查看Einkommensnachweis﹐可要求房客出示糧單 Lohnbescheingung或Kontoauszug von vergangenen 3 Monaten。要房客自費申請SHUFA證明（一般新到德國的人都無法辦到，因從來沒有過德國戶口）甚至要出示Vormieterbescheingung﹐ ob Mietschuld oder andere Probleme mit dem Mieter waren. Ob Raeumungsverfahren anhängig ist, ob eine eidestattliche Versicherung abgegeben wurden. 這和私隱權無關。TIPS﹕聰明的找房者會主動自願的加附必要證明（如學校或工作證明等），多點自我介紹，為房東節省提問的時間（有些是不准問的但多說也無妨，例如環保立場、反對恐怖、信仰），並說明找房原因，保證不是因犯錯被前房東合法解約，保證能預付三個月租金為按金。通常管理公司收齊回答完整可信的問卷後，再集中或個別邀請看房。若公司因國籍膚色或婚況排斥你，你有權上告。但若因你德語能力或收入來源不可靠為由拒絕（通常不明說），則不成訴訟理由。
Mieter darf zur Recht verlangen: Energieausweis. Ggf. Untervermietungserlaubnis (Sonst droht dem Hauptmieter und Ihnen jederzeit die Gefahr mit einer fristlosen Kündigung. ) 找房者應要求租房者以德文書面證明確是合法分租。或讓朋友一起聽其口頭回答，日後作賠償官司的證人。
資料來源：http://www.dajiyuan.eu/%E5%AE%9E%E7%94%A8/%E6%B3%95%E5%BE%8B%E7%A8%8E%E5%8A%A1%E4%BF%9D%E9%99%A9/661-%E5%BE%B7%E5%9B%BD%E6%B3%95%E5%BE%8B%EF%BC%9A%E2%80%9C%E5%90%88%E4%BD%8F%E5%85%AC%E5%AF%93%E2%80%9D-wg%E9%9C%80%E6%89%BF%E6%8B%85%E6%9B%B4%E5%A4%9A%E6%B3%95%E5%BE%8B%E8%B4%A3%E4%BB%BB.html
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